買房對于許多人來說來說,是人生大事一件,但由于房價居高不下,大部分購房者都是通過銀行貸款來買房,又抱著“無債一身輕”的態度盼望盡早還款,讓房子真正屬于自己。
成都抵押貸款
那么,今天小編就給大家分析一下,眾多購房者心心念念的提前還貸真的劃算嗎?
提前還房貸可能面臨違約金
首先大家要注意,提前還房貸可能面臨違約金。其實大家在買房貸款時,一般都會在協議上規定一定期限內不得提前還款,否則要支付一定金額的違約金,因為銀行發放貸款就是為了賺取利息,如果提前還了銀行賺不到利息自然不符合其自身利益。
那么提前還貸需要交多少違約金呢?主要分為兩種情況。一種情況是你跟銀行在簽訂貸款合同的時候雙方已經約定好,如果提前償還需要收多少違約金。舉個例子來說,簽貸款合同的時候規定如果提前還款需付100的違約金,那么你提前還款的時候就得付1000違約金了。
另一種情況則是,在簽訂貸款合同時,借貸雙方并沒有事先約定。那么,這時候,貸款機構通常根據行業慣例收取相應比例的違約金。貸款在還款期未到之前即先行償還貸款,通常要收1%-3%的違約金。
“等額本金”和“等額本息”還款方式要分清
我們要清楚還貸的兩種方式:“等額本金”和“等額本息”還款都是怎么個算法。
等額本金:是在還款期內把貸款數總額等分,每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息,這樣由于每月的還款本金額固定,而還的利息越來越少,因此起初還款壓力較大,但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
等額本息:是在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息),通俗地講,等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”,但其中本金與利息的比例是變化的。
知道了等額本金和等額本息貸款,我們也就知道了在什么情況下提前還房貸不劃算了。
一般來說,房貸提前還款方式包括全部提前還款和部分提前還款,全部提前還款,將所有的貸款一次還清,無疑是最好的,這樣可以少交很多利息,但是對于已交的利息則不退還。
注意幾種不適宜提前還款的情況
1、用公積金貸款的,或者貸款時有折扣的
由于已享受較低折扣的利率,目前又處于降息通道中,拿錢做一些理財,比如買些業績穩定的基金、或者評級在AA以上的債券,都更劃算。
2、等額本金還款期已過1/3的
等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。也就是說,越到后期,這種方式所剩的本金越少,所產生的利息也越少。如果你已經還款超過1/3了,就說明已還了將近一半的利息,后期所還的更多是本金,利息高低對還款額影響不大。
3、等額本息還款已到中期的
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分攤到每個月中。也就是說,每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期,已經償還了大部分的利息,因此提前還貸意義也不大。
綜上所述,如果使用的是等額本息還款法,且已進入還款中期(貸款20年,已經還款10年左右),所償還的更多是本金,能夠節省的利息有限,提前還款意義不大。
如果使用的是等額本金還款法,則要分兩種情況看:處在還款初期(3年內)的話,提前還貸是比較劃算的,因為月供中利息多于本金;若還款期已過1/4,此后在月供的本金和利息構成中,本金開始多于利息,也不適合提前還款。
所以,看了這么多,大家也看明白了吧,我們買房貸款之后,是否有必要在還沒到期之前就把貸款還清,很值得我們仔細算一算哦!
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